Che tasse paga una casa vacanze? Gli obblighi fiscali, aggiornati al 2026

Prima di tutto una distinzione: si parla di locazione breve quando affitti un immobile abitativo per non più di 30 giorni, da privato e fuori da un’attività d’impresa. Dentro questa cornice, ecco cosa paghi davvero.

1. L’imposta sul reddito: cedolare secca o IRPEF

È la voce principale. Sui canoni incassati puoi scegliere la cedolare secca, un’imposta fissa che sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. L’aliquota di base è il 26%, ma è prevista una riduzione al 21%:

• 21% su una unità immobiliare a tua scelta (in dichiarazione decidi quale);
• 26% su tutte le altre che affitti in breve.

Se hai una sola casa in affitto breve, quindi, la cedolare è al 21%. In alternativa puoi tassare i canoni con l’IRPEF ordinaria a scaglioni: conviene solo se hai molte detrazioni o un reddito basso.

2. La ritenuta del 21% degli intermediari

Non è una tassa in più: è un anticipo di quella del punto 1. Se incassi tramite portali come Airbnb o Booking, o tramite un gestore, questi applicano una ritenuta del 21% sui canoni e la versano allo Stato per tuo conto. La ritrovi già trattenuta: in dichiarazione fa da acconto (o da imposta definitiva, se sei in cedolare al 21%).

3. Il CIN: non è una tassa, ma ignorarlo costa caro

Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e nel 2026 il sistema è pienamente operativo. Va esposto negli annunci e all’esterno dell’alloggio, e indicato nella dichiarazione dei redditi.

• Chi ne è sprovvisto rischia sanzioni da 800 € a 8.000 € per ogni immobile.
• Il CIN nazionale non manda in pensione il codice regionale (CIR), dove la Regione lo prevede: convivono.

4. L’imposta di soggiorno

Attenzione, perché genera confusione: non è una tua tassa. La paga l’ospite, tu la incassi e la riversi al Comune. Il punto è che la responsabilità dell’incasso, del versamento e della dichiarazione è tua: se non la versi, risponde l’host. Importo, esenzioni e scadenze cambiano da Comune a Comune.

5. IMU, IVA e registrazione

• IMU: dovuta se l’immobile non è la tua abitazione principale, come per qualsiasi seconda casa.
• IVA: non si applica alla locazione breve da privato. Entra in gioco solo se svolgi l’attività in forma imprenditoriale (partita IVA) o offri servizi da albergo (colazione, pulizia durante il soggiorno).
• Registrazione del contratto: per i contratti fino a 30 giorni non serve registrarli all’Agenzia delle Entrate.