Locazioni turistiche: le norme aggiornate al 2026 (e il nodo comproprietà)

Si parla di locazione turistica breve quando un privato affitta un immobile abitativo per non più di 30 giorni (per singolo contratto), fuori da un’attività d’impresa. Fin qui niente di nuovo. La novità del 2026 riguarda proprio quel confine — fino a quando resti un privato.

1. La soglia dei due appartamenti

La Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti che lo stesso soggetto può destinare all’affitto breve nello stesso anno restando “privato”. Dal terzo appartamento scatta la presunzione di attività d’impresa: significa partita IVA, con tutto ciò che comporta (IVA, contabilità, adempimenti).

Due precisazioni utili: si contano solo gli immobili destinati alla locazione breve (un mix di 2 brevi e altri affitti ordinari non fa scattare la soglia), e si tratta di una presunzione che parte della dottrina ritiene superabile con prova contraria.

2. Il nodo delle comproprietà

Qui nasce il punto più discusso dell’anno. La legge non dice espressamente come contare gli immobili in comproprietà, e l’Agenzia delle Entrate non si è ancora pronunciata. Secondo l’interpretazione prevalente dei commercialisti, ciascun comproprietario dovrebbe conteggiare l’intero immobile in comunione nel proprio limite di due — a prescindere dalla quota e da chi ha firmato il contratto.

Se così fosse, la presunzione d’impresa potrebbe scattare per un comproprietario e non per l’altro (pensa a due eredi: per uno è l’unica casa, per l’altro la terza), con evidenti incertezze su gestione dei canoni, adempimenti e rapporti con i portali.

3. Gli altri obblighi restano

Al di là della soglia, per affittare in regola servono comunque:

• CIN (e, dove previsto, CIR) esposto negli annunci;
• comunicazione degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web) entro 24 ore dall’arrivo;
• imposta di soggiorno riscossa e versata al Comune;
• comunicazioni statistiche (ISTAT) dove richieste.